La mise de fonds, c'est la part du prix que l'acheteur apporte lui-même, en plus des frais d'acquisition. Plus elle est importante, plus la banque se montre souple sur le taux et la durée. Beaucoup d'acheteurs, en particulier les primo-accédants, se tournent donc vers un parent ou une connaissance pour la constituer.
Ce recours est légitime, mais il modifie la manière dont la banque lit votre dossier. Voici comment structurer l'aide d'un proche, quelles formes juridiques s'offrent à vous et ce que l'établissement prêteur regardera.
Ce que la banque appelle « apport »
Pour un banquier, un apport idéal est une somme qui vous appartient sans contrepartie : épargne, fruit d'une vente, donation. Une somme empruntée n'a pas la même valeur, puisqu'elle crée une dette supplémentaire. Selon sa forme, la banque l'acceptera comme apport, la traitera comme un crédit à intégrer dans votre taux d'endettement, ou la refusera.
Les règles du Haut Conseil de stabilité financière limitent le taux d'effort à 35 % des revenus, assurance comprise. Un prêt de proche remboursé chaque mois peut suffire à faire dépasser ce seuil.
Trois façons pour un proche de vous aider
La donation
C'est la forme la plus lisible pour la banque : l'argent vous appartient. Elle se déclare à l'administration et bénéficie d'abattements, notamment entre parents et enfants. Un notaire peut l'enregistrer par acte ou vous orienter vers le formulaire de déclaration de don manuel.
Le prêt familial
Le proche vous prête la somme et vous la rembourse selon un calendrier convenu. Le prêt peut être sans intérêt ou à un taux modeste, toujours sous le taux d'usure. Un différé de remboursement de plusieurs années rend la charge compatible avec le crédit immobilier, à condition qu'il soit réel et écrit.
La participation à l'achat
Le proche peut aussi devenir copropriétaire, en indivision ou via une SCI familiale. C'est une autre logique : il détient une part du bien. Ce montage demande une convention d'indivision ou des statuts bien rédigés, et l'avis d'un notaire.
Prêter de façon ponctuelle : ce que dit la loi
En France, un particulier peut prêter son argent à un autre particulier de manière ponctuelle. Faire du prêt rémunéré une activité habituelle est en revanche réservé aux établissements agréés : c'est le monopole bancaire. Une personne qui propose des prêts à des inconnus sur internet n'est donc pas un « prêteur privé » légal, et dans l'immense majorité des cas il s'agit d'une escroquerie.
Pour la mise de fonds, la piste réaliste reste le cercle familial ou amical proche.
Sécuriser le prêt entre proches
Un prêt mal documenté pose des difficultés des années plus tard : contestation par des frères et sœurs, requalification en donation, oubli des montants. Quelques précautions suffisent :
- rédiger un contrat de prêt entre particuliers ou au minimum une reconnaissance de dette, avec la somme en chiffres et en lettres écrite par l'emprunteur ;
- fixer un échéancier précis, y compris la date de fin du différé ;
- verser les fonds par virement, jamais en espèces ;
- déclarer le prêt avec le formulaire 2062 s'il dépasse 5 000 € ;
- conserver la preuve de chaque remboursement.
Si un intérêt est prévu, le prêteur le déclare dans ses revenus : les intérêts perçus sont imposables.
Être transparent avec la banque
La banque demande systématiquement l'origine des fonds, notamment au titre de la lutte contre le blanchiment. Présenter un prêt comme de l'épargne est une fausse déclaration qui peut entraîner un refus, voire la remise en cause du crédit. Mieux vaut présenter clairement le montage : un prêt familial avec différé long, signé et déclaré, est souvent accepté, parfois avec une demande d'engagement de non-remboursement anticipé pendant une période donnée.
Un courtier immatriculé à l'ORIAS peut vous indiquer quelles banques acceptent quelle structure.
Le point de vue du proche qui prête
Prêter une somme importante à un enfant ou un ami comporte des risques : séparation du couple acheteur, perte d'emploi, revente à perte. Avant de s'engager, le prêteur peut se poser trois questions : puis-je me passer de cet argent pendant toute la durée prévue ? Que se passe-t-il si l'emprunteur se sépare ? Comment traiter les autres enfants de façon équitable ? Un notaire aide à répondre à la dernière question, par exemple en prévoyant le rapport des sommes à la succession.
Lorsque le couple acheteur n'est pas marié, une clause précisant qui doit rembourser, et à quelle hauteur, évite des conflits pénibles.
Les fausses offres de mise de fonds
Les annonces promettant « mise de fonds garantie » ou « prêt privé pour apport sans condition » sont un classique des fraudes. Le scénario est connu : accord rapide, puis demande de frais d'assurance ou de notaire avant le versement. Pour repérer ces signaux, consultez notre page sur l'arnaque au prêt entre particuliers et les alertes publiées par l'ACPR.
Check-list mise de fonds
- Chiffrer l'apport nécessaire avec la banque ou un courtier.
- Choisir entre donation, prêt familial ou copropriété.
- Formaliser par écrit et déclarer si besoin.
- Calculer l'impact sur le taux d'endettement.
- Prévenir la banque de la nature exacte des fonds.
- Prévoir ce qui se passe en cas de séparation ou de revente.
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.